這句行話意味著一個刺眼的數字：業績是零。

 

    愚人節前後，包括京滬廣深在內的重點城市按照要求陸續公布“國五條”細則。一周多以來，新一輪樓市調控對市場的影響已經開始顯現。和一些區域的房產經紀業務量“新老劃斷”不同，“國五條”中被認為“殺傷力”最大的二手房買賣征收20%個稅執行幾何還有待觀望。

 

    《第一財經日報》記者訪問北京、上海、廣州三地中介，尚未發現20%征收個稅的“新辦法”普遍推行。就目前而言，按照交易總價1%~2%核定征收個稅的“老辦法”依然通行。

 

    所謂的“新辦法”在個稅法和此前的國稅總局政策口徑中均有明確。如何保持政策充分落地執行？國稅總局原副局長楊崇春在接受本報記者專訪時稱，應當研究一個既方便群眾，又能體現政策，既維護群眾利益，又能打擊倒房投機行為的好的簡易辦法，“如果這個問題不解決，我覺得執行這個政策還會走樣。”

 

    再等細則

 

    廣州版“國五條”細則已經出台多日，二手房個稅如何征收的謎底仍待揭曉。本報記者從一些中介機構了解到，在外界的觀望與揣測中，普通住宅交易仍按照原來的方式進行。

 

    昨天下午，本報記者在廣州市海珠區房地產(行情 專區)交易登記所內看到，間或有三兩業主與買家在中介的陪同下辦理過戶手續，羅琴(化名)便是其中之一。他慶幸自己唯一的房子剛好期滿5年。按照政策精神，這樣的住房交易免征個稅。

 

    交易登記所內一名工作人員稱，目前房屋交易仍按“老辦法”征稅，5年以下的住房還是按照房款的1%收個稅。但下一刻怎樣征收就不得而知，政策隨時會變。

 

    廣州市常務副市長陳如桂此前向包括本報記者在內的媒體稱，“國五條”廣州細則出台後，稅務局會根據細則出台一個具體的辦法。昨天，廣州市地稅局相關負責人對本報記者稱，對於二手房稅收細則，廣州稅務部門仍在製定過程中，“很快就會出來了。”

 

    “稅務部門製定出來細則之後也還要上級部門批準。”該人士表示，製定過程也不是稅務部門一家說了算，還要多個部門反複進行溝通。

 

    二手房交易的個稅征收有兩種方式，一是按照房屋轉讓差價扣除合理費用後的餘額征收20%個稅，但由於在現實操作中納入合理費用的房屋裝修等費用確認存在難度，所以市場普遍采用政策許可的第二選項，即不能正確計算房屋原值和應納稅額的，對其實行核定征稅，各地稅率在1%~2%。

 

    因此，本次“國五條”隻是對既有政策的重申，但一些地方的細則中卻對20%個稅的問題避而不談。

 

    不過，北京在細則出台後緊接著出台地稅部門的政策解讀，明確20%計征的條款，同時確定除商品房之外的保障房和公有住房等“特殊住房”的原值認定方式。但在現實操作中，對於確不能提供房屋原值相應憑證，且主管稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息係統也未能核實房屋原值的，北京地稅明確，依然可以以房屋交易價格按核定征收率1%計算個稅。

 

    在20%個稅執行有難度的情況下，是否有重新設計核定征收稅率的可能性？楊崇春告訴本報記者，應該由政府財、稅部門按照實際情況製定更合理簡易的辦法。

 

    近日有媒體援引地方稅務人士稱，從地方政府目前的權限看，除了在核實房屋原值上可采取進一步措施外，調整核定征收的“應稅所得率”，也是未來政策有可能調整的一個方向。

 

    廣州一家大型房產中介經紀人梁斌(化名)認為，等廣州二手房個稅細則公布之後，未來該市“滿五唯一”的二手房價格將會有10%~15%的漲幅。

 

    就目前來看，交易量已經顯示“速凍”跡象。廣州中原地產一位經紀人透露，截至目前，其所在門店銷售業績下滑六七成，“該買的房子上月都買了，觀望期日子真的很難過。”梁斌說，在3月份，他曾淩晨5點來房地產交易登記所排隊過戶，但也隻能排到第二三十位，而現在，交易所內人跡寥寥。

 

    市場反應

 

    相比其他一線城市，北京在“國五條”落地後的交易日還未達到一周。因為3月31日至4月7日，當地房地產交易係統進行升級調整，其間暫停購房資格申請、審核及網上簽約。

 

    昨日晚間，北京團結湖一名房產中介人士向本報記者透露，據他所在公司群發的通知，北京某城區已經明確，2006年以前的滿五年非唯一的公房繼續按照1%征收。

 

    北京市住建委的數據顯示，4月10日該市二手住宅網簽量為261套。而在過去的3月，在“末班車”效應下，北京二手住宅網簽總量為43780套，日均超過1400套。

 

    更需要關心的是，本月進行網簽的這些住房，是否已按照新政繳稅？在房屋原值認定細則尚未完全明晰的階段，是否存在減少個稅支出的空間？

 

    “交易過的商品房，業主和稅務部門都有契稅存根，也會在房產局存一聯，因此核定原值並不難，按20%差價繳稅也在所難免。”這是本報記者連日來走訪房產中介時，聽到的最為普遍的回答。

 

    但與外界認為的可以通過裝修費節省個稅的猜測不同，在中介眼中，有了過戶指導價這種操作方式，裝修費這一項的“折扣力度”並無意義。

 

    所謂過戶指導價，通俗地說就是北京地稅部門按照房屋所在區域、樓盤建築年代等信息實行一房一審核的原則，對交易房屋征繳稅款的最低價格。這成為一些中介鑽空所在，即做低交易價以應對可能執行的20%個稅。

 

    上述團結湖中介人士向本報記者舉例說，該區域在售的一套50平方米商品房，業主購買價格為30萬元，現在以200萬成交，原則上應按照170萬元差額扣除合理費用等金額後的20%來繳納個稅，但中介可以按照1.8萬元~2萬元/平方米之間的過戶指導價來做網簽，將交易價格做低至100萬元，於是，差價縮至70萬元，需繳納的個稅相應減少。

 

    而在上海，市場反應並未如原來預期一般，迅速下滑到“冰凍期”，隻是呈現逐步下探的趨勢。

 

    中原地產錦繡華城二店的房產經紀人湯才誌告訴本報記者，自細則出台後自己並未有成交業務，但來看房的人還是不少。

 

    多家中介機構稱，交易中心目前都未接到按照“新辦法”繳納二手房交易個稅的通知，因此依然按照原來的辦法在繳稅。

 

    上海中原地產研究谘詢部總監宋會雍告訴本報記者，截至4月10日，中原地產各門店共成交626套房，截至9日成交571套，“一天成交55套，也是正常月份的成交水平。”

 

    他表示，市場接下來的趨勢應該是進一步下行的，但因為已經對政策有了充分的消化和準備，所以成交量不會有急劇的下滑，依然保持緩慢下行的態勢。

 

    國五條後京滬再現高溢價地塊 或影響購房者預期

 

    專家稱，“新地王”將影響購房者預期

 

    距“國五條”真正落地僅10天，北京、上海兩地同時出現高溢價地塊，再掀房企拿地熱潮。

 

    11日，北京土地儲備中心公布通州台湖地塊招標結果，對底價為9.1億元的台湖地塊，福州泰禾房地產開發有限公司給出19.3億元報價名列第一，泰禾因此以最高價中標。以此計算，該地塊樓麵價超過萬元達1.18萬元平方米，溢價率高達112%，接近該地塊附近區1.4萬元的平均售價。

 

    出現這樣樓麵價接近現階段新房賣價的不僅僅是北京一地。4月10日上午，經過336輪激烈競價後，上海浦東發展置業有限公司最終以65%的溢價率競得浦東唐鎮新市鎮D-05-01住宅地塊，以樓麵價18199元平方米，總價37.75億元成為2013年上海單價、總價雙料地王。

 

    據了解，此次唐鎮地塊吸引了包括融創九龍倉聯合體、保利地產(行情 股吧 買賣點)、中海、招商等企業參與競拍。但值得注意的是，該地塊成交樓麵價高達18199元平方米，而就目前與D-05-01地塊土地性質類似的周邊在售項目來看，象嶼鼎城的住宅類產品2013年第一季度的成交均價為24617元平方米，而毛坯交付的保利禦樽苑，住宅產品的均價略低於象嶼鼎城，僅為22158元平方米，這意味著，D-05-01地塊所拍出的樓麵價僅比保利禦樽苑的成交價低3959元平方米。

 

    作為“國五條”細則落地後的北京“首拍”，石景山地塊於9日以樓麵價21311元平方米出讓，溢價率高達174%。

 

    CRIC研究中心分析師楊晨青指出，按此前市場預期，“國五條”很可能對二手房市場起到抑製作用，但在新房市場，土地成本往往是決定房價的主要因素之一。因此，土地價格的變化最終如何向新房市場傳導，值得重點關注。

 

    中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，一線城市剛性需求與供應量不成正比造成市場過熱，以上海為例，雖然住房總體庫存達900萬平方米左右，但中低價位的僅為200萬到300萬平方米，隻夠賣2至3個月時間。

 

    在顧雲昌看來，限購等措施僅是權宜之計，增加供應量才是解決現階段問題的根本所在。

 

    “在‘國五條’剛落地的時間點就出現地王，對房地產行業壓力相對較大。”楊晨青認為。顧雲昌也認為，在這個節點出現高價地塊，會影響本已平抑的購房者預期。(經濟參考報）

 

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    地方版“國五條”為何對20%個稅“不感冒”

 

    近期地方版“國五條”紛紛出台，因內容簡略、流於形式而被戲稱為“微博體”。不少人認為：“國五條”尚未實施，已被架空。尤其是最受關注的20%的個稅繳納問題，因地方態度曖昧，被認為尚未推行已經大打折扣。

 

    接受中國經濟時報采訪的業內諸多專家學者認為，主要是地方財力緊張，經不起房地產市場再受打壓。對於各地而言，由於各地情況不同，一些地區房價並無上漲趨勢，也無抑製房價需要，政策執行沒有必要一刀切。

 

    “國五條”動了地方的奶酪？

 

    “對房地產業中央、地方利益不同，因此態度不同。中央主要從民聲訴求、宏觀大局考慮要調控；但房地產收益都歸於地方，在經濟不太穩定的情況下，房地產業有穩定經濟促進發展的作用，地方對其依賴度較高。”上海財經大學公共經濟管理學院教授、博士生導師胡怡健告訴中國經濟時報記者。

 

    根據財政部公布的《2013年1-2月財政收支情況》，今年1-2月累計，地方財政收入(本級)11647億元，同比增長12.9%。其中，土地增值稅515億元，同比增長42.1%；以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象的契稅為487億元，同比增長31.6%。

 

    中央財經大學財政學係主任、財政稅收研究所所長曾康華向中國經濟時報記者表示，國務院要求在3月底公布地方細則，但多數地方不是動作遲緩就是簡單敷衍。地方政府有苦衷，房地產是地方財政的增長點，地方政府不願房價下滑，僅是希望能遏製房價過快增長，許可合理的增長。

 

    根據財政部今年公布的《2012年稅收收入增長的結構性分析》，2012年全國稅收總收入同比增長僅12.1%。2012年城鎮土地使用稅實現收入1541.72億元？熏同比增長26.1%？熏比上年增速加快4.4個百分點。同期，土地增值稅則同比增長31.8%。

 

    “地方上，尤其是二三線城市對‘國五條’細則在實施上動力不足。土地收入和房地產業在當地財政、稅收收入中貢獻較大。交易環節嚴格征稅，會產生負麵影響，令房地產交易在未來萎縮。地方政府有保民生、維護穩定、發展經濟的責任，房地產業是其重要支撐。”財政部財政科學研究所研究員陳少強對中國經濟時報記者坦言。

 

    地方執行20%個稅得不償失

 

    “國五條”中最受關注當屬20%差額個稅問題，可地方細則中為何對這點不是避而不談，就是避重就輕呢？

 

    “地方政府不太配合國務院的調控措施，也不愛強調20%個稅，隻關注房價漲幅不高於居民收入增幅。地方從自身利益出發，不希望樓市進入冬季，打擊自己。”西南財經大學財政稅務學院教授、博士生導師付誌宇告訴中國經濟時報記者。

 

    從近期各一二線大城市出台的細則看，廈門的細則相對比較嚴謹。廈門對20%的個稅征收相對明晰：能通過稅收征管、房屋登記等曆史信息核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計征；不能核實原值的，按交易總額的1.5%計征。不過大部分地區對此往往語焉不詳，像濟南、南京、杭州等地甚至避而不談。

 

    廈門大學管理學院教授、中國資本市場研究中心主任屈文洲向中國經濟時報記者表示，“地方不願大力落實，因為其與地方利益衝突。土地財政外的預算財政是基本的‘吃飯財政’，無力支撐地方發展，而政績要靠土地財政支撐。一旦地方嚴格執行20%個稅，造成的損失恐無以彌補。地方政府缺乏合理的融資渠道，另有投資衝動的慣性，且機製上激勵有餘，製約不足。”

 

    付誌宇也認為，嚴格執行20%個稅，二手房市場會萎縮，並影響地方經濟活力，地方政府承受不了。

 

    有分析認為，地方架空“國五條”，說明房地產在地方仍處於無冕之王的支柱地位。

 

    難道這20%的差額個稅不會一定程度填補地方政府的財政虧空麼？

 

    “房地產發展了將近20年，爆炸式增長約10年左右，其發展跟分稅製改革有關聯。這20%的個稅作為所得稅，40%留給地方政府，60%歸國家，地方政府在20%個稅中受的實惠不多，得到的利益遠不能彌補市場抑製帶來的損失，因此缺乏執行動力。”屈文洲說。

 

    陳少強也認為，對地方來說收這點稅得不償失，他們不希望竭澤而漁。

 

    根據證券時報提供的數據，自1989年到2010年，賣地收入占地方財政收入的比例從0.24%升至74.14%。現時我國涉及房地產的稅種達12項。2012年，房地產稅收占地方財政收入的比重進一步提升至16.6%，房地產“五稅”首破萬億，創下曆史新高1.01萬億元。

 

    曾康華表示，地方政府不希望房地產價格下降，這涉及銀行(行情 專區)利潤、房地產開發、稅收等一係列收益問題。今年財政收入從中央到地方都十分緊張，增幅創多年來新低。融資平台、土地財政前兩年受到了打壓，如果房產業再受壓製，地方財政猶如雪上加霜。房價一旦負增長，可能帶來更嚴重的問題。

 

    不願透露個人及企業信息的某房地產開發集團總裁助理告訴中國經濟時報記者，地方多處於財政吃緊的狀況，20%個稅的落實狀況會大打折扣，他們對市場前景並不擔心。

 

    “地方要想通過活躍一手房來彌補收入也不現實，因為地方新建住房越來越少，尤其是較大的城市。缺乏富餘的土地，即便有，價格也會很高。因此，壓製二手房的措施在執行的嚴格程度上就打了折扣。”付誌宇說。

 

    因地製宜或優於一刀切

 

    各地“國五條”細則紛紛出台後，據“中國新聞網”消息，因受20%個稅政策影響，多地二手房交易量收窄，北京、上海、廣州、南京都出現了不同程度的趨冷。

 

    “各地情況本就不一樣，在‘國五條’出台前，除部分一二線城市上漲外，許多東部地區大中城市已經出現了房價下跌。在中心城區外，發達城市的郊區房價不乏早已下挫者，如杭州下沙地區房價就出現了大幅下跌。廣大中小城市更缺乏房價上漲動力。采取一刀切的辦法未必明智，各地根據情況進行適度變通有其必要性。‘國五條’主要針對房價上漲較快的地區要求嚴格20%的個稅征收，並未強調所有地區必須都執行這個尺度。”胡怡健說。

 

    “三線城市樓市去庫存壓力大，房價腰斬亦無人問津。”華夏時報曾於今年報道。經濟學家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠也曾表示，2013年三線城市房價下行壓力很大。據今年1月份統計數字，南通待開發的土地麵積達到6000萬平方米，高企的庫存與有限的消化能力之間矛盾凸顯。按照目前南通常住人口計算，每月僅需不到460套房源。部分中小城市隱現“鬼城”危機。

 

    深圳房地產交易網某房地產知情人士告訴本報記者，“國五條”在每個地方的具體落實會有差異，深圳地區的房地產業目前還沒有受到影響。

 

    付誌宇認為，有了一定銷售量才能考慮調控房價，有了分母才能調分子。地方收入拮據也並非中央樂於見到的狀況，地方還相對依賴房地產。隻有尊重現實，逐步通過結構調整，才能改變狀況。一下子調整太大未必收效良好，地方政府短期內並無替代房地產業收入的新途徑。

 

    “那種地方財政少一塊補一塊的思路不對，應該轉換政府角色與職能，將更多的領域還給市場，而無需直接從事投資。政府應著重提高自己的社會綜合(行情 專區)管理水平，不能過度幹預該由市場作用的領域。投資少了，融資的需求就低了，利於預算平衡。考核標準應更多傾向於社會管理、民生問題、可持續發展與環境治理等，這要靠管理的軟環境提升和製度完善來改變。”屈文洲說。（中國經濟時報）